Condomínio x Locação por Curta Duração (Airbnb)

Por: Marcelle Freitas e Daniel Campanario

Na última quinta-feira, dia 07 de maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), por maioria de votos, 5 a 4, decidiu que o aluguel de imóveis de curta estadia em condomínios, explorado de forma reiterada e profissional por meio de plataformas digitais como o Airbnb, depende da aprovação de ao menos dois terços dos condôminos para não descaracterizar a finalidade residencial do imóvel.

No caso em análise, a proprietária de um determinado apartamento visava garantir o direito de, como proprietária, destiná-lo às estadias de curta duração, sem que fosse necessário obter a aprovação dos demais condôminos.

Por outro lado, o condomínio alegava que, afora a ampla rotatividade de pessoas e o prejuízo à segurança e ao sossego dos demais condôminos, a destinação não estava prevista em convenção condominial e afastava o caráter residencial do prédio, haja vista que a disponibilização de imóveis à terceiros mediante contraprestação pecuniária, por curta estadia, envolvendo plataformas virtuais como o Airbnb, poderia ser considerada como atividade comercial.

Para a Ministra Nancy Andrighi, relatora do processo, é necessário respeitar o previsto no artigo 1.336, inciso IV do Código Civil, em que são deveres dos condôminos dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação e não as utilizar de maneira a prejudicial ao sossego e segurança dos possuidores, como destacou em seu voto. Vejamos:

“Pontue-se, contudo, que a utilização das plataformas digitais, inegavelmente, intensificou a celebração de contratos atípicos de curta estadia, facilitando a comunicação entre os interessados no negócio, de modo a se tornarem muito comuns e populares. Como consequência, há uma maior rotatividade de pessoas nos condomínios, o que repercute na vida cotidiana dos demais condôminos, afetando a sua segurança e o seu sossego.

(...)

A convenção do condomínio possui uma natureza institucional normativa, não tendo natureza jurídica contratual. Motivo pelo qual vincula todos os condôminos nos termos da Súmula 260 do nosso Tribunal, segundo a qual, a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre condôminos. Nos termos do artigo 1.336, inciso IV do Código Civil, é dever dos condôminos dar as suas partes a mesma destinação que tem a edificação. Por isso, se o condomínio tem destinação residencial, os apartamentos devem, também, ser usados com destinação residencial.”

No que diz respeito ao quórum, para permitir utilização diversa da prevista em convenção condominial, deve-se observar o disposto no artigo 1.351 do Código Civil, ou seja, aprovação de dois terços dos condôminos.

Como os votos dos Ministros ainda não foram disponibilizados e publicados no site do STJ, a referida matéria foi feita mediante estudo das discussões gravadas e disponibilizadas pela plataforma YouTube do julgamento do REsp 2121055/MG (2023/0353644-9) realizado na última quinta-feira, dia 07 de maio de 2026, pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Para maiores esclarecimentos acerca do tema, permanecemos à disposição em nossos endereços.