STJ valida ocupação de área comum de condomínio, desde que aprovada em Assembleia

Com o passar do tempo, depreende-se que alguns litígios específicos podem resultar em debates curiosos e, até mesmo, extremamente relevantes.

Esse é o caso do julgamento do Recurso Especial n.º 2.187.886/SP, o qual discutia uma situação controversa: a ocupação de área comum do condomínio por um condômino.

A origem do debate supracitado decorre de uma particularidade, qual seja: para acessar a laje de determinado condomínio, era necessário, primeiramente, adentrar no apartamento de um condômino.

Pois bem, a fim de evitar a frequente passagem de funcionários do condomínio pelo apartamento em questão, foi realizada uma assembleia condominial, em 29 de junho de 2010, ocasião na qual aprovou-se, excepcionalmente, que o proprietário desse imóvel seria o responsável pela limpeza e manutenção paisagística da laje.

Decorrido alguns anos, o condômino passou a realizar modificações relevantes na laje, ao seu próprio gosto, incluindo a instalação de móveis externos e de um deck. Em outras palavras, a laje passou a integrar, de fato, o seu apartamento.

Em 29 de setembro de 2021, o condomínio tomou ciência da situação e realizou nova assembleia, na qual “foi aprovado o uso da área para manutenção, sem acesso, com a preservação da ocupação existente, bem assim a autorização para instalação do toldo”.

Tal situação passou a causar incômodo em alguns moradores, os quais ajuizaram ação judicial com o objetivo de compelir o proprietário do imóvel a restituir a laje — área comum — ao seu estado original. Requereu-se, ainda, a nulidade da assembleia condominial realizada em setembro de 2021.

Destarte, as duas primeiras instâncias julgaram procedente a ação, o que representava que os demais condôminos saíram vitoriosos em face do proprietário/ocupante, razão pela qual este último recorreu ao STJ (Superior Tribunal de Justiça) para garantir a manutenção dos seus direitos.

O JULGAMENTO DO STJ

Levado o debate ao STJ, a Ministra Relatora Nancy Andrighi entendeu que o Código Civil e a Lei de Condomínio (Lei n.º 4.591/64) estabelecem normas para “proteger a segurança e o sossego dos demais condôminos, preservar o conjunto arquitetônico da obra, bem como regulamentar o uso adequado das áreas comuns, garantindo a boa convivência entre os indivíduos”.

No entanto, inobstante tais fundamentos, é necessário observar o instituto da supressio, que consiste na perda de um direito em razão de sua não utilização por um determinado lapso temporal.

Tal instituto deve ser analisado casuisticamente, com base nas peculiaridades de cada demanda.

E assim foi feito: a decisão do Recurso Especial reconheceu que o condômino recorrente utilizou a laje por 12 (doze) anos, sem oposição de quaisquer outros proprietários.

Ademais, a decisão relembrou a assembleia realizada em 2021, a qual ratificou “a legitimidade da detenção e autorizou a ampliação do uso do espaço”.

Paralelamente, destacou-se que a ocupação da laje não causou, nem causaria, prejuízo aos demais condôminos, uma vez que, embora se trate de área comum, seu acesso só é possível por meio da unidade de um condômino.

Portanto, o STJ aplicou o instituto da supressio ao caso em tela, autorizando a manutenção da ocupação da área comum e estabelecendo diretrizes jurisprudenciais para casos futuros, quais sejam:

1. A ocupação deve ser aprovada por decisão assemblear;

2. A ocupação deve ocorrer por longo lapso temporal;

3. Futuras reformas devem ser aprovadas com quórum qualificado em nova assembleia condominial.

Fonte: Recurso Especial 2.187.886/SP (2024/0185983-1)