STF forma maioria e garante imunidade total de ITBI na integralização de imóveis para empresas imobiliárias

Maioria formada no Tema 1348 afasta o imposto mesmo para sociedades com atividade preponderantemente imobiliária — mas o julgamento ainda não terminou, e a restituição do que já foi pago dependerá da modulação dos efeitos.

Por: Samir Tauil

No último dia 28 de setembro de 2026, o Ministro Alexandre de Moraes apresentou seu voto-vista no Recurso Extraordinário 1.495.108/SP (Tema 1348) e acompanhou o Relator, Ministro Edson Fachin. Com isso, o placar chegou a 6 votos a 2 a favor do contribuinte, e o Supremo Tribunal Federal formou maioria no sentido de que a imunidade do ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis — na integralização de capital social mediante transferência de imóveis é incondicionada, não importando qual seja a atividade econômica da empresa receptora.

O que estava em discussão

O artigo 156, §2º, inciso I, da Constituição Federal de 1988 estabelece que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. A controvérsia girava em torno da extensão dessa imunidade: municípios de todo o país, respaldados pelo art. 37 do Código Tributário Nacional, vinham cobrando o imposto quando a empresa destinatária exercia atividade preponderantemente imobiliária — compra e venda, locação ou administração de imóveis —, como ocorre com as holdings patrimoniais e as sociedades de administração de bens próprios.

O STF já havia enfrentado o tema da integralização no Tema 796 (RE 796.376/SC), cujo acórdão foi redigido pelo próprio Ministro Alexandre de Moraes, quando assentou que a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.

O Tema 1348 vai além: decidir se a condicionante da atividade preponderante — prevista para fusões, incorporações, cisões e extinções societárias — se aplica também ao ato de integralização de capital.

O que o STF decidiu

A tese proposta pelo Relator, Ministro Edson Fachin, e acompanhada pela maioria é clara:

“A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, §2º, I, da Constituição Federal, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada, portanto, indiferente à atividade preponderantemente imobiliária.”

Na prática: quando você transfere imóveis para a sua empresa — normalmente uma holding — em troca de quotas, deixa de importar se ela compra, vende ou aluga imóveis. A imunidade garantida pela Constituição vale da mesma forma.

A fundamentação é histórico-constitucional: desde a Emenda Constitucional nº 18/1965, passando pela CF/1967 e pela EC 1/1969, até a Constituição de 1988, o texto sempre tratou as duas hipóteses de forma autônoma. A expressão “nesses casos”, que condicionaria a perda da imunidade à atividade preponderante, gramaticalmente se refere apenas à segunda parte do dispositivo (fusão, incorporação, cisão e extinção), jamais ao ato de integralização. O art. 37 do CTN, na extensão em que restringe a imunidade constitucional na integralização, não foi recepcionado pela Constituição de 1988.

O que a decisão não resolve: o limite do valor integralizado

A imunidade continua limitada pelo que o próprio Supremo decidiu no Tema 796: ela alcança o valor efetivamente integralizado no capital social, e não necessariamente o valor que a prefeitura atribui ao imóvel.

É aqui que os municípios devem concentrar a resistência.

Um exemplo: o sócio integraliza um imóvel por R$ 100 mil — valor que a legislação do Imposto de Renda permite utilizar, pois o art. 23 da Lei nº 9.249/1995 autoriza a transferência pelo valor constante da declaração de bens —, mas o município sustenta, muitas vezes com base no valor venal, que o imóvel vale R$ 150 mil. A prefeitura pretenderá cobrar ITBI sobre os R$ 50 mil de diferença. Essa discussão é antiga e não se encerra com o Tema 1348

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Simulação e fraude: a holding de fachada não passa

A tese também poderá ser acompanhada de ressalva expressa: comprovada simulação ou fraude, a imunidade cai. Na verdade, essa ressalva sequer seria necessária, porque o Código Tributário Nacional já permite à autoridade fiscal rever o lançamento sempre que comprovado dolo, fraude ou simulação (art. 149, VII, do CTN).

O ponto relevante é outro: fraude não se presume. Ela depende de prova, e o ônus dessa prova é do município. Estruturas patrimoniais com propósito legítimo, bem documentadas e coerentes com a realidade do patrimônio familiar, estão protegidas.

O julgamento ainda não terminou

Apesar da maioria formada, ainda é cedo para cantar vitória. Até a proclamação do resultado, os ministros podem rever seus votos. Do outro lado, diversos municípios e a ABRASF — associação que reúne as secretarias de finanças das capitais — participam do processo como amici curiae justamente para defender a arrecadação municipal. O ITBI é receita relevante para os municípios, e é de se esperar que recorram.

Depois do julgamento ainda virão os embargos de declaração e a possível modulação dos efeitos, que definirá o que acontece com quem já pagou ITBI na integralização. No Brasil, nem o certo é certo até o trânsito em julgado.

Impacto prático: redução de custos na constituição de empresas patrimoniais

Ainda assim, o rumo do julgamento tem enorme relevância econômica para quem planeja ou está no meio de uma estruturação patrimonial ou sucessória.

Municípios como São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e centenas de outros cobram ITBI com alíquotas que, em regra, variam de 2% a 3% sobre o valor dos imóveis, inclusive nas integralizações de capital, quando a empresa é classificada como de atividade imobiliária preponderante. Para patrimônios imobiliários expressivos, o custo tributário chega a dezenas ou centenas de milhares de reais, inviabilizando ou encarecendo significativamente a adoção de estruturas de holding familiar e de planejamento patrimonial e sucessório.

Com a fixação da tese vinculante, esse custo pode desaparecer. A integralização de imóveis para a formação ou o aumento do capital social de qualquer pessoa jurídica, independentemente de seu objeto, passa a ser protegida pela imunidade constitucional, observado o limite do valor integralizado.

A questão passa a ser a aplicação prática da tese nos planejamentos patrimoniais.

Mesmo diante de decisões vinculantes dos tribunais superiores, os cartórios de registro de imóveis costumam seguir as orientações das Corregedorias enquanto estas não são atualizadas, o que mantém a exigência de comprovação do pagamento do imposto para efetivar o registro. Nesse cenário, a judicialização passa a ser a garantia de que o valor não será cobrado ou de que, se exigido, possa ser depositado em juízo para posterior levantamento.

Restituição de valores pagos: guarde seus comprovantes

Para quem constituiu ou reestruturou uma holding patrimonial nos últimos anos e pagou ITBI sobre a integralização de imóveis, abre-se uma possível janela de recuperação tributária.

O prazo prescricional para a restituição de tributos pagos indevidamente é de cinco anos, contados da data do recolhimento (art. 168, I, do CTN). Isso significa que os pagamentos realizados a partir de outubro de 2021 estão, em princípio, sujeitos à repetição de indébito, com correção pela taxa SELIC.

O alcance dessa restituição, porém, dependerá da modulação dos efeitos. Em julgamentos tributários recentes, quando o STF modulou efeitos, costumou preservar o direito de quem já havia ajuizado ação até a data do julgamento. Por isso, quem pagou ITBI na integralização nos últimos cinco anos deve guardar os comprovantes e avaliar desde já a medida adequada ao seu caso.

Um precedente que muda o cenário para todos

Além do impacto imediato, a decisão tende a encerrar anos de insegurança jurídica. É comum que municípios cobrem o ITBI, que cartórios condicionem o registro à apresentação de guia quitada e que contribuintes se vejam obrigados a pagar para não atrasar a constituição da sociedade, reservando-se o direito de buscar a restituição depois — situação que ainda acontece e na qual nosso escritório já obteve êxito na proteção dos direitos de nossos clientes.

Com a tese vinculante do STF, os municípios que insistirem na cobrança estarão contrariando precedente de observância obrigatória por todo o Poder Judiciário (art. 927, III, do CPC), o que torna a tese do contribuinte muito mais forte e tende a acelerar os processos judiciais que ainda se façam necessários.

Para quem está planejando a constituição de uma holding ou uma reorganização patrimonial, o momento é especialmente favorável: o custo tributário da estruturação tende a se reduzir de forma relevante. Seguimos acompanhando o julgamento e traremos, com responsabilidade, o resultado final e a forma como cada contribuinte poderá se beneficiar — seja deixando de pagar o ITBI, seja buscando a restituição do que já pagou.